پر کردن جیب دولت یا راندن سرمایه لغزان

زیتون ـ جلیل فقیهی: هفته گذشته مجلس شورای اسلامی در مصوبه‌ای سازو کار اخذ مالیات از خانه‌های خالی را تعیین کرد. بر اساس این مصوبه،‌ خانه‌ای که در هر سال در مجموع بیش از ۴ ماه خالی باشد مشمول مالیات خواهد شد. نرخ جدید مالیات ۱۲ برابر نرخ کنونی آن است و بنا بر گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس «می‌تواند انگیزه افراد برای اجاره املاک را افزایش دهد». اما آیا به راستی این طرح می‌تواند مشکل مسکن در ایران را حل کند و یا دست‌کم باعث بهبود بازار آشفته مسکن شود؟

قانون چه می‌گوید؟

اولین قانون در رابطه با مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۵۲ به تصویب رسید اما هرگز به طور کامل عملیاتی نشد. بعد از انقلاب، اولین بار در سال ۱۳۶۶، قانون مالیات بر خانه‌های خالی اصلاح شد، اما آن قانون نیز در عمل موفقیت چندانی نداشت. سه دهه بعد، در سال ۱۳۹۴، قانون جدیدی برای مالیات بر خانه‌های خالی تصویب شد که سرانجامِ آن قانون نیز مأیوس‌کننده بوده است. در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس آمده است که از جمله دلایل ناکامی طرح‌های پیشین مالیات بر خانه‌های خالی «ابهام در تعریف خانه خالی، معضل شناسایی آنها، عدم بازدارندگی نرخ‌های مالیات و عدم استقرار سامانه ملی املاک و اسکان کشور» بوده است. طراحان مصوبه جدید مجلس مدعی‌اند که با تغییرات اعمال شده در قانون جدید –به ویژه افزایش ۱۲ برابری نرخ مالیات- اشکلات قوانین قبلی برطرف شده است.

مالکان واحدهای مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر که در هر سال در مجموع بیش از ۴ ماه خالی باشد مشمول مالیات خواهد شد.

بر اساس مصوبه جدید مجلس، مالکان واحدهای مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر که در هر سال در مجموع بیش از ۴ ماه خالی باشد مشمول مالیات خواهد شد. میزان مالیات با گذشت زمان اضافه خواهد شد.

فرمولی که برای دریافت این نوع مالیات تعیین شده به قرار زیر است:

سال اول خالی ماندن: ۶ برابر مالیات بر درآمد اجاره یک ماه مسکن.

سال دوم خالی ماندن: ۱۲ برابر مالیات بر درآمد اجاره یک ماه مسکن.

سال سوم خالی ماندن: ۱۸ برابر مالیات بر درآمد اجاره یک ماه مسکن.

مالیات بر درآمد اجاره مسکن بسته به میزان اجاره‌بهای پرداختی متفاوت است. در حال حاضر، نرخ مالیات بر درآمد اجاره در تهران ۳۰ درصد اجاره است.

معنی این اعداد چیست؟

در حال حاضر، متوسط قیمت مسکن در تهران در حدود هر مترمربع ۲۰ میلیون تومان است. به عبارتی، قیمت متوسط یک آپارتمان ۱۰۰ متری در تهران حدود ۲ میلیارد تومان است. از طرفی، آمار و ارقام نشان‌ می‌دهد که اجاره سالانه یک ملک در تهران حدود ۴ درصد قیمت آن است. در نتیجه اجاره سالانه آن واحد ۱۰۰ متری، حدود ۸۰ میلیون تومان و‌ «مالیات بر درآمد اجاره» آن واحد، سالانه ۲۴ میلیون تومان خواهد شد.

حال با در نظر گرفتن قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی، یک خانه ۱۰۰ متری در یک محله نه چندان گران و نه چندان ارزان تهران، بعد از ۴ ماه خالی بودن، باید سالانه حدود ۱۴۲ میلیون تومان مالیات بپردازد. حتی با فرض ثابت ماندن قیمت خانه در سال‌های بعدی، رقم مالیات پرداختی در سال‌های دوم و سوم، به ترتیب ۲۸۴ و ۴۲۶ میلیون تومان خواهد بود؛ عددی قابل توجه در اقتصاد ایران.

دیگر جزئیات قانون جدید چیست؟

خانه‌های خالی فقط در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر مشمول مالیات می‌شوند.

خانه دوم در صورتی که در شهری غیر از شهر محل سکونت باشد مشمول مالیات نمی‌شود. به عنوان مثال، فردی که در تهران زندگی می‌کند، ویلای خالی‌اش در شمال کشور مشمول مالیات نخواهد بود.

خانه دوم در صورتی که در شهری غیر از شهر محل سکونت باشد مشمول مالیات نمی‌شود.

نرخ‌های فوق برای خانه‌های خالی متعلق به بانک‌ها و اشخاص حقوقی اعم از خصوصی، عمومی غیردولتی و دولتی «دو برابر» درنظر گرفته می‌شود.

سرپرستان خانواده باید آدرس محل سکونت و کدپستی تمام املاک خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند و در صورت ثبت اطلاعات اشتباه، جریمه سنگینی در انتظار آن‌ها خواهد بود.

چرا خانه خالی وجود دارد؟

پدیده خانه‌های خالی در همه شهرهای دنیا وجود دارد و مختص ایران نیست. اصولا وجود تعدادی خانه خالی نه تنها اشکالی ندارد، بلکه از الزامات بازار مسکن است. مهم‌ترین دلیل وجود خانه خالی -همانند موقعیت شغلی خالی، تاکسی خالی– این است که امکان جستجو و یافتن بهترین گزینه را تسهیل می‌کند. به بیان دیگر، بازار مسکن، بازاری ایستا نیست و در هر زمان افرادی خواهان فروش و افراد دیگری به دنبال خرید خانه هستند. در نتیجه، وجود تعدادی خانه خالی «امکان» جفت و جور شدن نیاز افراد را برآورده می‌کند.

جدای از این عامل مهم، در اقتصادهایی شبیه ایران که با مشکل همیشگی افزایش قیمت‌ها دست به گریبان است، خرید مسکن به نوعی ضربه‌گیر تورم نیز به حساب می‌آید. افراد به تجربه دریافته‌اند که سرمایه‌گذاری در مسکن احتمالا یکی از کم‌خطرترین و در عین حال پربازده‌ترین نوع سرمایه‌گذاری است.

در حال حاضر حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. این تعداد حدود ۱۲ درصد کل واحدهای مسکونی کشور است.

در نتیجه، وجود خانه‌های خالی در هر اقتصادی امری عادی است و از آن با عنوان «نرخ طبیعی خانه‌های خالی» یاد می‌شود. مرکز پژوهش‌های مجلس برآورد کرده است که در حال حاضر حدود ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. این تعداد حدود ۱۲ درصد کل واحدهای مسکونی کشور است. متوسط این عدد در آمریکا و بسیاری از کشورهای اروپایی حول و حوش همین مقدار است.

برآورد روزنامه دنیای اقتصاد از نرخ طبیعی خانه‌های خالی در استان‌های مختلف را در اینجا ببینید.

اشکالات اجرایی طرح چیست؟

یکی از مهمترین موانع اجرای این قانون مربوط به شناسایی خانه‌های خالی است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی مصوب سال ۱۳۹۴،‌ دولت را موظف کرده بود که واحد‌های مسکونی خالی را شناسایی و از احتکار آنها جلوگیری کند. با این وجود، پس از گذشت ۵ سال از تصویب این قانون، هنوز سامانه املاک و اسکان کشور به طور کامل راه‌اندازی نشده است.

نکته مبهم دیگر این است که یک خانه چه زمانی خالی محسوب می‌شود. مالک می‌تواند مدعی باشد که هیچ کدام از خانه‌ها خالی نیست و هر از چندی یکی از فرزندان یا اقوام در آن زندگی می‌کند.

مضاف بر این‌ها، بالا بودن نرخ مالیات احتمالا می‌تواند به افزایش انواع فساد اداری و نیز خلق قراردادهای صوری و دستکاری در قیمت‌های اجاره بیانجامد.

اشکالات کلان طرح چیست؟

جدای از اشکالاتی که ممکن است در اجرای این قانون به وجود بیاید،‌ در یک نگاه کلان‌تر این سوال نیز مطرح می‌شود که اصولا هدف از تصویب چنین قانونی چیست؟

همانطور که گفته شد، هرچند تعداد زیادی خانه خالی در ایران و به خصوص کلان‌شهرهای کشور وجود دارد، اما «نرخ خانه‌های خالی» در ایران اختلاف چندانی با استانداردهای جهانی ندارد. مشکل مسکن در ایران،‌ رکود در ساخت و ساز و یا به عبارتی، کم بودن عرضه مسکن است. در نتیجه، قانون مناسب باید قانونی باشد که در بلندمدت به افزایش عرضه مسکن کمک کند. حال سوالی که مجلس باید به آن پاسخ دهد این است که قانون جدید، بر فرض اجرای درست آن، به افزایش عرضه کل مسکن کمک خواهد کرد؟

 قابل پیش‌بینی است که بسیاری از صاحبان سرمایه در ایران با بالا رفتن نرخ مالیات مسکن، تصمیم بگیرند بخشی از سرمایه‌شان را از کشور خارج کنند که این نیز می‌تواند اثرات مخرب زیادی برای اقتصاد رنجور ایران در بر داشته باشد.

با توجه به افزایش قابل توجه و ناگهانی مالیات بر خانه‌های خالی، چندان دور از ذهن نیست که بسیاری از افرادی که به هر ترتیبی پول‌شان را در بازار مسکن نگه‌داشته‌اند یا به این بازار به چشم سرمایه‌گذاری بلندمدت نگاه می‌کردند، در تصمیم خود تجدیدنظر کنند. نتیجه احتمالی چنین تصمیمی، در بلندمدت، کاهش انگیزه برای ورود به بازار مسکن، کاهش عرضه، و بالطبع افزایش قیمت مسکن خواهد بود. در نتیجه هیچ بعید نیست قانونی که می‌خواهد به افزایش عرضه مسکن بیانجامد، در عمل به ضد خود تبدیل شود.

مضاف بر این، قانون‌گذار باید به این سوال نیز پاسخ دهد که تاثیر افزایش مالیات خانه‌های خالی بر کلیت اقتصاد چگونه خواهد بود؟ به بیان دیگر، با کاستن از جذابیت‌های بازار مسکن، سیاست‌گذار چه راهی برای سرمایه‌گذاری جلوی پای افراد قرار می‌دهد؟

با توجه به رکود سنگین سال‌های اخیر و نیز منفی بودن نرخ بهره بانکی حقیقی (اختلاف نرخ بهره بانکی با تورم)، قابل پیش‌بینی است که بخش بزرگی از سرمایه‌های موجود در بازار مسکن به سوی بازارهای دیگر ، از قبیل بازار بورس، طلا و یا ارز،‌ سرازیر خواهد شد که می‌تواند سرمنشا مشکلات متعدد دیگری در آن بازارها شود.

قابل پیش‌بینی است که بسیاری از صاحبان سرمایه در ایران با بالا رفتن نرخ مالیات مسکن، تصمیم بگیرند بخشی از سرمایه‌شان را از کشور خارج کنند که این نیز می‌تواند اثرات مخرب زیادی برای اقتصاد رنجور ایران در بر داشته باشد. در همین رابطه،‌ مقایسه وضعیت خانه‌های خالی در ایران با کشورهای توسعه‌یافته نیز می‌تواند گمراه‌کننده باشد. بسیاری از کشورهای غربی به دلایل پرشماری -از جمله امنیت سرمایه- مقصد سرمایه‌های سرگردان دنیا هستند و فرار سرمایه از آن کشورها رواج کمتری دارد. درحالی‌که ایران سالهاست با معضل فرار سرمایه دست به گریبان است و آنچه باید در اولیت قرار داشته باشد حفظ سرمایه‌های موجود است. به گفته مسعود خوانساری، رئیس اتاق بازرگانی تهران «در مجموع ۹ سال معادل ۹۸.۴ میلیارد دلار و به طور متوسط ۱۱ میلیارد دلار سرمایه در هر سال، از اقتصاد ایران خارج شده».

در نهایت اینکه، هرچند افزایش مالیات در هر اقتصادی احتمالا به بازتوزیع بهتر ثروت و کاهش نابرابری اقتصادی می‌انجامد و هرچند این قانون -در صورت اجرای دقیق و بی‌کم و کاست- در بادی امر احتمالا به کاهش قیمت اجاره مسکن خواهد انجامید، اما در بلند مدت احتمالا اثرات منفی قابل توجهی در بر خواهد داشت.